一、房地產開發方式

現在，世界上具有必定代表性的房地產開發方式首要有兩種：一種是從融資、買地、締造，到賣房、處理都以開發企業為中心的“香港方式”，另一種是以商場化本錢運作為主、注重專業化細分和協作的“美國方式”。我國近幾年的房地產宏觀調控，使房地產開發方式逐漸由香港方式向美國方式轉變，特別自2005年以來，美國方式成為我國地產圈內的高溫詞匯，國內許多地產大腕多次提起。“棄港投美”，現在現已有不少品牌開發商對此趨之若騖。

㈠?香港方式??????????????

“一條龍”式獨占游戲??????????????

由于地緣關系和土地公有等方面的相似性，現在我國的房地產開發方式底子上學習了香港方式。 ?????????????

香港方式是一條以房地產開發企業為中心的縱向運作鏈，出資買地、開發締造、營銷出售、物業處理等，一般由一家企業獨立結束，可謂“全能開發商”。香港房地產開發融資途徑也相對比較單一，首要構成是銀行告貸和通過預售收取客戶預購房款。

香港方式具有以下幾個明顯特征: ?????????????

地皮最值錢。香港具有660萬人口，卻只是1070平方公里的方寸之地，而作為人口高密度最高的上海，1700萬人卻具有6340平方公里。這就跟解放前的我國農人相同——一輩子的愿望可能就是置下五畝地。對香港地產商而言，有地才是生計的硬道理。

項目運作“一條龍”化。香港房地產開發企業一般選用拿地、蓋房、出售、物管“一條龍”式的滾動開發方式，作為“全能開發商”扮演著各類人物。長江和黃、新鴻基地產、新世界打開、恒基兆業等10家地產集團都是這樣開發樓盤的。這種全能型方式有利于構成地產巨子，工作集中度相對較高，有利于資源的優化裝備，正由于此，前十家地產商的開發量約占香港總開發量的80%左右。 ?????????????

獲取土地是第一要義。政府高度獨占土地，大開發商高度獨占商場，房地產打開商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他工作和社會財富主動聚攏而來，想不賺錢都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，具有土地成了房地產開發企業競爭力的中心地點。

融資途徑相對單一。全體來說，香港地產商大型化、財團化之后，其自身財力現已比較雄厚，然后通過銀行告貸和預售款，底子就能滿足開發運營需求，沒有太大動力進行多元化融資。 ?????????????

期房預售制。1953年，在香港嚴峻供小于求的賣方商場下，霍英東開創賣樓花的游戲規則，期房預售使得開發商除銀行告貸外，又取得了一個新的融資途徑。從而在資金要求上大大降低了開發商的入行門檻。 ?????????????

㈡?美國方式?????????????

通過嚴峻的專業化細分，構成一條橫向價值鏈，構成以專業細分和金融運作見長的房地產打開方式。美國方式代表了西方興隆國家房地產開發的干流方式。其間心是金融運作，美國具有最老到和完善的房地產金融體系，房地產出資信任基金和出資商成為主導者，而開發商、建筑商、出售商以及其他房地產效力商則成了盤繞本錢、基金的配套環節。

1、美國地產方式的布景及特征? ? ? ? ? ??

土地自在供應。聯邦政府及各州政府具有的公共產權土地占美國土地總面積的41%，私家業主及印第安人具有額定59%的土地面積。 ?????????????

專業分工明晰。美國房地產打開方式首要由房地產金融工業鏈、開發工業鏈、中介工業鏈和流通工業鏈等互相和諧共存，側重房地產開發的全部環節由不同的專業公司來一同結束。并且不同公司根據自己的專業專長而專注于某個細化產品商場。比如：有專做寫字樓的，也有獨做大型超市的，既有做郊區成排別墅群的，也有獨營退休社區的。??????????????

以金融運作為中心。在美國房地產方式的各個鏈條中，金融工業鏈最為興隆。美國沒有一家房地產開發企業進入世界500強，但卻有許多以房地產出資收益為獲利來歷的出資商、出資基金等金融安排進入世界500強。美國的房地產金融工業鏈由房地產基金、出資商和銀行組成，其間最大部分是房地產基金，美國的房地產出資商首要是從事物業出資，而非物業開發，因而美國實在的大地產商都出于金融領域。以房地產出資信任基金為代表，美國現在約有300多只房地產出資信任基金，處理資產總值逾越3000億美元。 ?????????????

收益群眾化。美國的房地產資金只要15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會群眾的資金，其間35%是退休基金，35%是不動產基金。房地產底子上是私家出資，全國大多數人都可以通過不同辦法參與房地產的出資，首要途徑是房地產出資信任基金、上市企業股票、MBS(房產典當告貸證券)等。全民參與出資，既降低了房地產金融風險，也使工作獲利被民眾攤平，底子不可能呈現如任由國內房地產開發商斂聚暴利的現象。

2、參與團體

美國房地產開發項目首要參與團體有三個：業主、規劃人員和締造人員，以下分別論說。

⑴?第一個參與者是業主，按資金來歷不同，業主分為三類：

A?公共業主。美國大約1/4的建筑是由公共資金來結束的，這些資金來自于當地、州或許聯邦政府。

B 私家業主。大多數的建筑是由私家業主籌資興建的。從一生只建一所房子的家庭業主，到具有許多設備的跨過公司都在此規劃之內。

C 業主代表。設備司理（Facility Management）是最常見的業主代表，他們大多在大型安排或學院中作業。其作業內容就是明晰安排的方針，確保各種設備按計劃作業。

⑵?第二個參與項目的團體是專業規劃人員

建筑師和工程師是工程項目的首要規劃者。在大多數房子和居處建筑中，建筑師是首席規劃師，擔任直接將業主的目的見諸圖紙。工程師則一般在底子規劃理念判定之后而具體細節沒有實施之前參與進來。

⑶?第三個參與項目的團體是專業締造人員。該類團體包括締造師、預算師、發展計劃員、收購署理、專業承包商、技工等，由他們擔任項目畢竟的締造師工工程。

3、美國地產開發八大階段

第一階段是尋找與挑選出資機遇，擬定出資計劃，要尋找出資機遇，就要求開發商對當地的房地產商場有比較深化的了解并在占有許多商場信息的根底上，評論出資的可能性，尋找多個可供挑選的機遇，并靈敏判別出可行性。

第二個階段是細化出資計劃。細化計劃就是指開發商挑選出結束他的幻想的開發用地。怎么挑選開發用地，要評論它的技術可行性，并且要與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士觸摸，做出初步規劃計劃，評論獲取開發用地的可行性。

第三個階段是可行性研討，結束上述兩個進程后，開發商要進行正式的商場研討，預算商場吸納率，估計的本錢和價格，將有關開發計劃報送政府有關部分，從法則、技術和經濟等方面歸納判別項目的可行性。

第四個階段是合同商洽。開發商根據商場研討中得到的客戶需求特征，判定畢竟的規劃計劃并初步合同商洽，得到告貸書面承諾，判定總承包商，判定租售的計劃，取得政府的用地、規劃等容許。實際上商洽的目的就是籌款，往往在地沒有批下來的時分就要預先安排，而不是等批了地再去找錢?；I錢的計劃一般應該靠前擬定。

第五階段是正式簽署有關合作協議和合同。簽署合同，包括開發協議、告貸協議、長期融資協議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租售合對等。

第六階段是工程締造。開發商根據預算進行本錢處理，批準商場推行和開發部隊提出的工程恰談或改動，處理締造膠葛，支付工程款，實施發展處理。

第七階段是工程竣工投入運用。開發商安排物業處理部隊，接入市政設備，業主入住，償還締造告貸，長期融資到位。

最終一個階段是房地產資產處理。業主和開發商（或許新業主）要進行物業處理、更新改造設備、商場推行等作業，以延伸物業的經濟壽數，前進資產運營質量。

4、工程處理方式及安排方式

一般在美國有6中常用的專業效力以及專業效力組合可供業主挑選：

A 財務規劃咨詢。

B 建筑和工程規劃咨詢。業主延聘建筑工程公司做前期規劃的技術咨詢。當工程規劃和項目融資作業結束后，業主通過招投標及商務商洽的辦法判定總承包商。

C 規劃及施工咨詢。關于工業締造項目，特別是大型工業項目選用此方式。在一個項目中，把規劃和施工處理融為一體，就可以使許多正本存在的規劃者與施工者之間的對立得以防止。

D 全進程締造項目司理。從項目啟動到竣工供應全進程效力的工作化締造項目司理大多來自建筑工程規劃公司或總承包商。

E 運營和保護處理。

F 設備處理

二、裝修工程在房地產開發中的運營方式之居處地產

布景概略：

根據美國居處和城鄉打開部及美國人口普查局（Department of Housing and Urban Development (HUD) and conducted by the U.S. Census Bureau）在2012年發布的“2011年全美社區查詢數據”（2011 American Community Survey Data）顯現（表一），美國首要的大城市中，越是經濟興隆及人口高度布滿地區，人們居住在公寓樓房（apartment）的占比越大，例如紐約市，公寓居處占全部居處種類的50%，而在費城、鳳凰城等市，公寓居處只占到全部居處類型比例的16%和21%?？v觀全美，美國人挑選居住在公寓類樓房的總占比僅約為28.6%，也就是說多達71.4%的美國人挑選居住在獨棟居處（House、Unit、Flat）或許房車等移動性特別居處中。由此可估測，美國居處裝修工業多注重于獨棟居處事務的打開，這與我國的大規劃集成居處裝修工業特征有著明顯的不同。一同由于無法規劃化集成化的打開居處裝修事務，外加根底設備較為老到，以及人口基數小且添加緩慢，許多美國居處裝修商在成立了30-40年后，仍然保持著較小規劃及“作業室（studio）”的稱謂。

㈠?居處全裝修（新建居處）

1、工程實施

工作規劃雖然有限，但美國人的新居處仍不斷向郊區擴張，新房的需求量也穩步添加，新房的交給中大一部分都是帶著“全裝修”的。

房地產開發商作為裝修第一職責人，業主只需要與其簽定總包合同，業主如有任何質量或其它問題也只需與房地產開發商進行交涉，開發企業要依照"質量可靠、價格合理、規范運作、取信于民"的原則自主締造或許請分包商（Subcontractor）進行居處裝修作業。

在裝修規劃方面，前期就初步介入，依托專業室內規劃與建筑規劃的一致性確保居處裝修后具有出色的運用功用以及健康舒適的人居環境；在施工方面，專業的全裝修工程承包商供應的規劃化、集中化、設備化的居處裝修施工辦法，裝修產品由專業出產商按工業化出產辦法供應給工程承包商。全裝修的工程質量在先期就由工業化的產品出產做出了充分確保。在個性化統籌方面，除了房地產開發企業直接向商場統一供應不同層次裝修規范的居處外，業主還可以挑選菜單式裝修，在預售時通過查看樣板間，挑選幾種裝修規劃計劃，有的菜單式裝修的某些部品，如地板、潔具、燈具等，業主可以自己購買設備，而軟裝修由業主在全裝修結束后充分、自主的進行抉擇。

2、法則法規

美國政府對居處裝修工業發布了多項嚴峻的法則法規，此處以康涅狄格州新建居處裝修情況及法規為例。

康州政府對新居處的締造發布了“新房締造法”（The New Home Construction Act），全部新居處締造商需取得有用的注冊執照，而在締造的一同也供應裝修效力則需一同取得“家庭改進承包商”（Home Improvement Contractor，HIC）車牌，一同需交納強制收取的必定數額的確保金，假設發生的工程膠葛中承包商判輸而拒不支付補償，業主將取得單個項目最高達3萬美元的強制賠付。

此外，HIC執照及僅是裝修商的入門門檻，若想打開無缺的裝修事務，還需多種執照，如：由公共安全部發布的締造業監工容許證（Construction Supervisor License）、由專業容許部分發布的水暖、電力及其他專業買賣容許車牌（Plumbing, electrical, or other professional trade license）、由勞工規范部發布的無鉛化安全改造承包商執照（Lead-Safe Renovation Contractor License）等。

新房的締造備工及裝修需注重比非新建居處裝修更多的問題，例如締造容許的取得、建筑規則的恪守、特別場所（規劃用地施工、濕地或其他特別用途用地）容許、工人保險(非常重要)、職責保險、由國家環境衛生協會、州公共衛生部分發布的氡氣，石棉，鉛，居處地下取暖油儲罐體系施工容許等。

㈡?居處裝修/立異（非新建居處）

馬薩諸塞州：

州法則規則，任何金額逾越1000美元的裝修合同，不論是業主自用居處仍是其他類非新建居處，若打開裝修事務，相同有必要持有由消費者事務及商務規則辦公室（OCABR）發布的“家庭改進承包商”（Home Improvement Contractor，HIC）注冊執照，政府揭穿將全部持注冊文書的承包商名單發布在網站上，任何人都可以隨意查詢。

在裝修進程中，假設呈現膠葛，業主可通過由消費者事務及商務規則辦公室（OCABR）主張的一項收費低價的幫助訴訟項目對承包商向法院請求裁決訴訟。假設在裁決中業主制勝，但承包商卻拒絕支付相應補償，那么業主將收到最高達1萬美元的“確?；稹毖a償，此確保金項目為強制執行項目。

裝修合同的條款和國內的無太大差異，包括總價、工程細節描繪、工程款支付細節及辦法等。僅有幾處有硬性規則的是：除非有非常特別的情況（需做認證），承包商不得要求逾越合同價款1/3的金錢作為工程押金；在業主完全滿足查驗工程項目之前，合同中不得要求付清尾款。

康涅狄格州：

消費者保護部對州內打開的全部新建居處及已存在居處的裝修活動擔任，這其間包括承包商的注冊取照、承包商確保金的強制收

取及保護消費者法則的擬定，政府官網會揭穿發布裝修普法文件供群眾查閱（圖二），其間顯眼處標有這樣一段話：除了擬定相關法則，州政府正極力確保承包商規范、專業的結束裝修作業，滿足客戶的需求，減少消費者投訴并支撐康涅狄格州經濟的穩步打開。此文件會根據州政府法則條款的改動隨時更新發布，滿足紛歧同期有裝修需求民眾的隨意免費查閱。

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